[질의의 개요]
A사는 B시의 모 대지 지상에 100세대 이상의 도시형생활주택을 공급하는 사업관련하여 수분양자들과 전용면적 및 공용면적 등 계약면적과 대지지분을 특정하고, 대지비와 건축비를 구분하여 산정해 합산한 금액을 공급금액으로 하는 분양계약(이 사건 각 분양계약)을 각 체결하였는데, 사용승인을 앞둔 시점에 이르러 수분양자들에게 입주자모집공고 및 각 분양계약서에 명시된 대지지분은, 함께 신축될 근린생활시설에 배분하여야 할 지분을 누락하고 산정한 것이어서, 등기부상 대지권 비율은 기 명시된 대지지분 대비 약 3평 이상 감소될 예정이고, 이에 그에 대하여 동의를 구한다는 취지를 공지한바, 이에 대하여 반발하는 수분양자들이 취할 수 있는 법 상의 조치가 무엇인지
[문제의 소재 – 수량을 지정한 매매]
민법 제574조 및 같은 조가 준용하는 같은 법 제572조, 제573조에 따르면, ‘수량을 지정한 매매’에서 목적물이 부족되는 경우에 선의인 매수인은 위 부족사실을 안 날로부터 1년 이내에 부족한 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있고 만약 부족분을 제외한 부분만이면 이를 매수하지 아니하였을 때에는 계약전부를 해제할 수 있는바,
민 법
제574조(수량부족, 일부멸실의 경우와 매도인의 담보책임) 전2조의 규정은 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족되는 경우와 매매목적물의 일부가 계약당시에 이미 멸실된 경우에 매수인이 그 부족 또는 멸실을 알지 못한 때에 준용한다.
제572조(권리의 일부가 타인에게 속한 경우와 매도인의 담보책임) ① 매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다. ② 전항의 경우에 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 때에는 선의의 매수인은 계약전부를 해제할 수 있다. ③ 선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제외에 손해배상을 청구할 수 있다.
제573조(전조의 권리행사의 기간) 전조의 권리는 매수인이 선의인 경우에는 사실을 안 날로부터, 악의인 경우에는 계약한 날로부터 1년내에 행사하여야 한다. |
이 사건 각 분양계약의 대지지분에 대한 약정이 수량을 지정한 매매에 해당하는지 여부 및 그로써 수분양자들이 부족분에 대한 감액청구나 계약해제를 할 수 있는지 여부가 문제된다.
[법리검토]
대법원은, 어떤 매매계약이 '수량을 지정한 매매'인지 여부를 판단하는 기준에 대하여,
“매매계약을 체결함에 있어 매수인이 일정한 수량이 있는 것으로 믿고 계약을 체결하였고 매도인고 그 일정수량이 있는 것으로 명시적 또는 묵시적으로 표시하였으며 나아가 매매대금이 그 수량(면적)을 기초로 하여 정하여진 경우에는 그 매매는 수량을 지정한 매매로 봄이 타당하다”(대법원 1986. 12. 23. 선고 86다카1380 판결)고 판시한 바 있고,
부동산매매계약인 경우에는 “매수인이 일정한 면적이 있는 것으로 믿고 매도인도 그 면적이 있는 것을 명시적 또는 묵시적으로 표시하며, 나아가 계약당사자가 면적을 가격을 정하는 여러 요소 중 가장 중요한 요소로 파악하고, 그 객관적 수치를 기준으로 가격을 정하는 경우라면 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데에 주안을 두고, 대금도 그 수량을 기준으로 하여 정한 경우에 속하므로 민법 제574조에 정한 ‘수량을 지정한 매매’에 해당한다.”(대법원 2001. 4. 10. 선고 2001다12256 판결)는 기준을 판시한 바 있으며,
이에 “부동산매매계약에 있어서 실제면적이 계약면적에 미달하는 경우에는 그 매매가 수량지정매매에 해당할 때에 한하여 민법 제574조, 제572조에 의한 대금감액청구권을 행사”(대법원 2002. 4. 9.선고 99다47396 판결)할 수 있다는 취지로 판시하면서도,
“토지의 매매에 있어서 목적물을 공부상의 평수에 따라 특정하고 단위면적당 가액을 결정하여 단위면적당 가액에 공부상의 면적을 곱하는 방법으로 매매대금을 결정하였다고 하더라도 이러한 사정만으로 곧바로 그 토지의 매매를 ‘수량을 지정한 매매’라고 할 수는 없는 것이고, 만일 당사자가 그 지정된 구획을 전체로서 평가하였고 평수에 의한 계산이 하나의 표준에 지나지 아니하여 그것이 당사자들 사이에 대상 토지를 특정하고 대금을 결정하기 위한 방편이었다고 보일 때에는 ‘수량을 지정한 매매’가 아니라고 할 것”(대법원 1998. 6. 26. 선고 98다13914)이라고 하고, 수량을 지정한 매매라고 하더라도 “미달 부분 만큼 일부 무효임을 들어 이와 별도로 일반 부당이득반환청구를 하거나 그 부분의 원시적 불능을 이유로 민법 제535조가 규정하는 계약체결상의 과실에 따른 책임의 이행을 구할 수 없다”(대법원 2002. 4. 9.선고 99다47396 판결)고 하는 등 관련한 권리발생의 요건을 엄격히 보는 경향도 보이고 있다.
위와 같은 대법원의 입장에 비추어 볼 때, 부동산매매계약을 수량을 지정한 매매라고 볼 수 있으려면, 당사자들이 당해 부동산을 전체적으로 평가하여 대금을 산정 · 용인한 경우가 아니라, 당해 부동산을 구성하고 있는 단위면적의 수량에 주안을 두어 그 다소에 비례하여 대금이 산정된 것이라는 이해가 상호 표시되었어야 할 것이며, 그 경우라도 수분양자가 (현재 계약 상 면적수량 대비 차이를 보이고 있는) 실제로 공급될 면적수량을 제대로 알고 있었더라면 그 계약을 체결하지 않았을 것임이 분명히 입증되지 않는 이상, 수분양자는 계약의 해제를 구할 수는 없고, 부족분에 대한 감액을 청구할 수 있을 여지만이 남게 된다.
한편, 광주지방법원 2018. 11. 29. 선고 2018가합53141 판결은 시행자와 수분양자들 사이에 체결된 각 상가 분양계약에서 공유대지는 전용면적 비율에 따라 배분하여 공유지분으로 이전하기로 하였고 이에 건물면적과 대지면적을 특정하여 기재하였으나 그 중 대지면적의 기재 부분이 특정한 1개 상가에 배분하여야 할 대지지분을 누락한 연유로 실제 등기부에 기재될 공유지분 대비 과소하였던 이 사안과 유사한 사례를 다루면서, ① 같은 분양계약을 체결한 다수의 수분양자들이 위와 같은 계약서상 대지면적과 등기부상 공유지분의 차이에 대하여 동의한 사실이 있는 등 수분양자들은 상가를 전체로서 평가한 것으로 보이고, ② 각 분양계약에서 설계변경으로 인한 건물면적 등의 증감이 있더라도 공급금액에 영향을 미치지 아니한다고 규정하였다는 점 등을 들어 문제된 분양계약은 수량을 지정한 매매가 아니라는 듯이 판시하였고, 설령 수량을 지정한 매매로 볼 수 있다고 하더라도 수분양자들이 등기부상의 정확한 대지지분을 알았더라면 분양계약을 체결하지 아니하였을 것임이 증명되지 않았다는 이유로, 일부 수분양자들의 계약해제에 따른 원상회복 청구를 기각한 바 있다.
[이 사안의 수분양자들을 위한 제언]
공동주택의 (선)분양계약을 체결하는 수분양자는 일응 추후 완공될 예정인 공동주택의 현상을 전체적으로 평가하여 공급자가 제시하는 분양가를 용인할 수 있는지 여부를 판단하는 과정을 거친 것으로, 입주자모집공고나 분양계약서 상에 기재된 대지면적이 다르게 기재되어 있었을 경우라면 분양계약 자체를 체결하지 않았을 것이라는 개연성을 쉬이 수긍하기는 어렵고 이에 이 사안에서 계약의 해제를 구하는 것은 법리상 또는 사실상 쉽지 않을 것으로 보인다.
그러나, A사는 입주자모집공고 및 분양계약서에서 분양목적물의 전용면적 및 공용면적 등 계약면적과, 대지지분을 구체적으로 특정하고, 대지지분의 다소에 비례하여 산정한 대지비를 명시하였으며, 수분양자들은 공급받을 부동산에 관한 권리에 위와 같이 구체적으로 정하여진 일정한 대지지분이 있는 것으로 믿고 그 수량에 상응하는 대지비가 산정된 것임을 용인하였던 것이므로, 수분양자들로서는 이 사건 각 분양계약의 대지지분에 대한 약정이 민법 제574조가 정한 ‘수량을 지정한 매매’에 해당한다는 점 및 따라서 그 부족분이 소수점 이하인 등 단순 계산상의 단수정리에 해당하는 범위를 초과하고 있는 이상 그 부족분의 비율만큼 감액을 청구할 수 있다는 점을 주장할 필요가 있다.
다만, 이를 위해서는, 앞서 살펴본 광주지방법원 2018. 11. 29. 선고 2018가합53141 판결의 예에 비추어, ① 수분양자들의 전부에 준하는 대다수가 현재 A사가 동의를 구하고 있는 사안에 대하여 명시적으로 부동의하여야 할 필요가 있고, ② 분양계약에서 설계변경에 따른 증감의 공급금액에의 영향을 규정한 조항이 있는지 여부를 검토하여야 하며, ③ A사의 분양홍보 당시 타 공동주택 대비 넓은 대지지분이 제공된다는 등의 광고 내지 고지를 한 사실 및 그리하여 수분양자들은 분양계약의 체결여부를 결정에 있어 대지지분의 구체적인 수량을 매우 중요한 요소로 여겼던 사정을 입증할 자료 등을 구비하여 둘 필요가 있다. 아울러 ④ 문제 소지를 안 날로부터 1년 안에 재판상 청구 혹은 그에 준하는 법 상의 조치를 취하여야 함을 유의하여야 할 것이다.
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